Если вы в Канаде всерьез и надолго, то покупка собственного жилья выглядит разумным шагом. Во-первых, арендуя, вы оплачиваете чью-то ипотеку, во-вторых, стоимость недвижимости продолжает расти, т.е. это в том числе и инвестиции, плюс личный комфорт: в арендуемом жилье нельзя делать изменения или заводить животных, а в собственном доме можно покрасить стены в свой любимый цвет.
Эта статья о процессе поиска и покупки недвижимости. Сразу оговоримся, что к своим финансовым возможностям нужно подходить рационально, а также учитывать состояние рынка. Но статья будет вам полезна в любом случае.

Как бы странно это ни прозвучало, но мы рекомендуем начать с описания дома мечты (wish list). В Канаде можно найти жилье под любой стиль жизни. Конечно, многое зависит от текущего состояния рынка недвижимости по стране в целом, и в вашем конкретном регионе, но учитывая, что дом – это всерьез и надолго, стоит посвятить некоторое время формулированию своих потребностей и желаний. Никто не гарантирует, что вы найдете желаемое, но почему бы не помечтать?

Итак, начните со списка того, что хочется / нравится и необходимо, не задумываясь о цене:

• Большой город / небольшой городок / деревня
• Дом / дуплекс / таунхаус / апартаменты
• Центр города (downtown) / спальный район / пригород (suburbs)
• Близость к школе / работе, необходимость доступности общественного транспорта
• Игровые площадки, зоны выгула животных (Kids friendly, pet friendly neighbourhood)
• Дом с видом на воду, близость к трейлам/паркам, развлечениям и т.п.
• Расположение дома (тихий район, близко / далеко от дороги, ж/д путей, аэропорта)
• Если это апартаменты, то есть ли в доме зоны общего пользования: бассейн, спортзал, барбекю зона
• Если это дом, то размер участка и его местоположение (угловой участок, проезжая или тупиковая улица)
• Размер дома / апартаментов, а также необходимое количество спален / ванных
• Тип дома (одноэтажный / двухэтажный / сплит-энтри/ индивидуализировынный)
• Стиль, если для вас это важно (викторианский / ферма / коттедж)
• Возраст дома (новый / старый / исторический)
• Наличие гаража / мастерской
• Дизайн интерьера, если для вас это важно – open concept / eat-in-kitchen / исторический / современный
• Готовы ли вы к ремонту (fixer upper) или хотите въехать и сразу жить (turn key)
• В апартаментах может не быть посудомоечной или стиральной машинки, определите, насколько для вас это важно. Также иногда жилье продаётся без бытовой техники, с одной стороны это дает возможность купить то, что хочется, с другой - это дополнительные расходы
• Ландшафтный дизайн у дома и / или наличие огорода / сада
• Планируете ли вы часть дома сдавать в аренду, чтоб покрыть часть своих расходов (income property/Airbnb / long term rent)
• Будете ли вы работать из дома
• Если есть член семьи с проблемами здоровья, то нужен дом с удобными подходами и прочими условиями
• Любое другое ваше специфическое пожелание

Когда вы определились со списком, можно присвоить рейтинг каждому параметру, чтобы понять, что является для вас критичным, а что не так уж и важно. Это упражнение поможет определиться с вашими потребностями и предпочтениями. Например, люди жившие в больших городах боятся маленьких городов или кантри-сайд, но в Канаде качество жилья и жизни может быть как раз лучше там, а не в центре города. Многие боятся своего дома и выбирают апартаменты из-за минимума ухода, но дом – это гораздо более комфортное проживание. Так что помечтайте немного. Возможно, вам не сразу удастся найти желаемое, но как минимум вы рассмотрите разные варианты, а не только очевидные.

Более подробно об ипотеке и ее особенностях в Канаде можно прочитать в нашей статье.

После того как вы определились со своими предпочтениями и финансовыми возможностями, можно приступать к изучению рынка недвижимости. Первый и главный ресурс - это сайт www.realtor.ca, там можно найти предложения по всей Канаде.

Как пользоваться сайтом:

• На главной странице вы можете выбрать свой регион вплоть до города или, если вы не привязаны к месту, то поискать по всей Канаде.
• Выбираете закладку "residential". "Commercial properties" – это коммерческие здания, земельные участки и существующие бизнесы.
• Можно задать различные критерии для более точного поиска объекта: стоимость, количество спален и т.п.
• Кликаете на значок на карте и попадаете на страничку объекта, где будут все подробности, вплоть до того, по какой цене этот дом продавался раньше. Там же вы найдете контакты агента недвижимости, продающего этот дом.
• В описании объекта есть закладки, которые позволят вам узнать много интересного не только о доме, но и о районе:

- Neighborhood – информация о транспорте, ближайших к вам образовательных учреждениях, парках, объектах культуры, развлечений, спорта и прочее.
- Statistics – статистические данные о будущих соседях: состав семьи, средний возраст и доход, их уровень образования, и даже на каких языках они говорят дома.
- Calculator – можете задать ваши параметры, и вы получите расчет ежемесячных платежей по ипотеке. Устанавливая разные сроки ипотеки и размер первоначального взноса, а также разные ставки по кредиту, вы сможете выбрать оптимальный вариант для себя. На этой же закладке вам покажут дополнительные сборы и платежи для данного региона или объекта - например, размер land transfer fee, и т.д.

• Вы можете распечатать понравившийся объект, чтобы позже иметь возможность сравнить его с другими.

Дополнительно можно поинтересоваться у местных жителей в Фейсбуке или других социальных сетях о нюансах жизни в конкретном городе / районе. Там вам могут рассказать интересные детали, как хорошие, так и плохие.
Или вы можете встретиться с агентом недвижимости (риелтором). Как правило, услуги риелтора бесплатны для покупателя. Хороший агент может дать вам практические советы - например, какой район хороший с точки зрения инвестиций, и т.п.. Также агент займется подбором объектов под ваши параметры, организацией просмотров, и будет до конца сопровождать вашу сделку.
Если вы еще не готовы работать с риелтором, то можно погулять вокруг желаемых объектов, чтобы "примерить" на себя район, почувствовать атмосферу, потому что никакой сайт не даст вам полной картинки. Например, красивый дом может стоять рядом с ночным клубом, или это шумная улица или промзона.
Также хорошая идея сходить на Open House. Как правило в субботу или воскресенье собственники или продающий агент могут устраивать открытый показ: в определенные часы каждый желающий может прийти и посмотреть дом. Вы сможете пройтись по всем комнатам, а продавец ответит на ваши вопросы.
Для сравнения можно посмотреть дома как в своей ценовой категории, так и выше или ниже.

Может оказаться, что вы не можете найти или позволить то, что хочется. Отсюда может быть несколько сценариев последующих действий:

• Вы не торопитесь и ищете «дом мечты», но нужно учитывать, что рынок может расти быстрее, чем вы ожидали. Плюс вам нужно где-то жить, значит платить ежемесячную аренду.
• Вы «заходите на рынок» - покупаете то, что можете себе позволить на данный момент. Согласно статистике, средний срок владения домом/недвижимостью в Канаде 5-6 лет, так что первая покупка может быть компромиссным вариантом. При стабильном росте цен это позволяет вам расти вместе с рынком. Приведем грубый расчет:

- Вы купили дом за $200.000, и ваш минимальный платеж был 10% или $20.000, а кредит $180.000. Через три года ваш дом стоит $300.000. Вы успели погасить часть долга по ипотеке за это время, а также заработали на росте цен $100.000
- Если вы решаете купить следующий дом за $400.000, вам нужно будет доплатить $100.000, т.е. ваш кредит составит $180.000 + $100.000 = $280.000 за минусом уже погашенной части.
- Если бы вы не зашли на рынок, то для покупки дома за $400.000 вам будет нужен минимальный платеж $40.000, и ваш кредит будет составлять $360.000. Не забывайте при этом, что все эти три года вы платили аренду.

• Если вы не боитесь ремонта, вы можете купить дом в плохом состоянии (fixer upper). Вложившись в реновацию, вы обеспечиваете себе «дом мечты» или продаете отремонтированный дом по более высокой цене, чтобы купить себе то, что раньше не могли позволить. Но тут надо быть осторожным. Многие люди таким образом делали бизнес, и сейчас налоговая Канады отслеживает такие схемы (flipping). Если вы систематически так делаете, то вас могут заставить платить налоги с доходов.
• Вы можете купить участок земли в понравившемся месте с целью в будущем построить там дом. В таком случае стоимость участка может выступать в качестве первоначального взноса, но нужно быть очень уверенным в своих возможностях: строительство дома - это очень стрессовый процесс, особенно если вы не имеете опыта строительства и никогда не владели домом.
• Income property – вы можете приобрести дом, который сможет приносить вам доход. Например, покупаете двухэтажный дом, и первый этаж сдаете в аренду или открываете там свой бизнес. Но имейте в виду, что в некоторых районах могут действовать дополнительные регуляции или запреты на подобное использование жилых домов, так что об этом нужно узнавать заранее.

Обсудите все варианты в семье, посоветуйтесь с друзьями, или найдите опытного агента недвижимости. Агент проинформирует о состоянии рынка, сэкономит вам время, подбирая варианты и организуя просмотры, обратит ваше внимание на состояние объекта (не пора ли менять крышу или окна). Также агент сможет вам порекомендовать инспектора для полной проверки состояния дома, ипотечного брокера и юриста для оформления сделки.
Если это ваша первая покупка дома, работа с агентом недвижимости будет неоспоримым психологическим подспорьем. Агент поторгуется с продавцом, оформит ваше предложение о покупке (offer), подготовит бумаги для сделки, т.е. будет сопровождать вас на каждом этапе.

Offer – это официальное предложение о покупке с вашей стороны. В нем вы указываете предлагаемую вами цену и дополнительные условия покупки (conditional offer) - например, если вам нужно сначала продать текущую недвижимость.
Теперь очередь продавца принять ваше предложение, выставить вам встречные условия или отклонить. Продавца может не устроить предлагаемая цена (слишком низкая), ваши условия (если у него есть другое предложение о покупке без условий).
В случае, если речь только о цене, продавец может выставить встречное предложение с более высокой ценой – технически, это торги. В случае множественных предложений продавец будет выбирать наиболее выгодный для него вариант.
После того, как ваше предложение принято продавцом и подписано обеими сторонами, покупатель вносит небольшой залог, который останется у продавца, если покупатель вдруг решит отказаться от сделки. Технически с этого момента дом считается проданным, но пока не подписаны все официальные бумаги и не осуществлены все платежи, всегда есть вероятность, что что-то пойдет не так.

В период между подписанием предложения и датой сделки ваш агент (или вы сами)  и юрист будут вести переговоры с банком и готовить все документы к подписи. Вы можете не увидеть предыдущих владельцев дома вообще, потому что все происходит между агентами и адвокатами.
Если вы хотите узнать техническое состояние объекта, то вам нужно будет нанять инспектора. На основании его отчета вы возможно захотите внести какие-то изменения в офер.
Ваш дом обязательно должен быть застрахован. Можно продолжить работать с той же страховой компанией, где дом был застрахован до этого, или попробовать найти более выгодное предложение. Страховой агент может приехать  на место и посмотреть состояние объекта. У страховых компаний могут быть свои требования (например, изменились требования безопасности, и вам необходимо сделать исправления в доме), это тоже предмет обсуждения с продавцом: исправление недостатков за счет продавца или снижение цены.
Для подписания документов о купле-продаже и кредитного договора вас пригласят в офис вашего юриста, где вас ознакомят со всеми условиями и разъяснят ваши права и обязанности. Там же вам озвучат суммы всех сборов и платежей, выдадут ключи и поздравят с покупкой. Документы вам могут выслать электронно (например, так делают в Онтарио) или в письменном виде на ваш почтовый адрес.
Поздравляем, с этого момента – вы владелец недвижимости в Канаде.

Надеемся данная статья помогла вам лучше понять процесс покупки жилья в Канаде.